PERALIHAN HAK KEPEMILIKAN TANAH DARI HUBUNGAN UTANG PIUTANG
Praktik utang piutang disertai hak tanggungan merupakan hal yang lumrah dan sering terjadi di masyarakat. Hal ini umum dilakukan di lembaga perbankan, koperasi, atau lembaga jasa keuangan dan permodalan lainnya.
Beberapa kali firma hukum HWA & Associates menemukan persoalan peralihan hak kepemilikan tanah dan bangunan yang sebelumnya milik debitur, dijadikan agunan utang piutang, lalu beralih menjadi milik kreditur. Praktik ini sering terjadi antara debitur perorangan dengan kreditur perorangan, atau dengan koperasi.
Kronologi dan Ilustrasi Kasus
Hubungan hukum yang awalnya berupa utang piutang sering kali beralih menjadi jual beli. Objek agunan langsung dijual ketika debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya, atau kreditur menguasai objek tersebut untuk dijual sebagai pengganti pelunasan utang.
Contoh ilustrasi:
Si A meminjam uang kepada Si B sebesar Rp200.000.000,- dengan menjaminkan tanah dan bangunan rumah miliknya senilai sekitar Rp600.000.000,-. Si A berjanji mengangsur selama 48 bulan dengan bunga tambahan. Dibuatlah perjanjian utang piutang, surat pengakuan utang di notaris, serta kuasa menjual dengan kuasa mutlak apabila Si A gagal melunasi utangnya.
Lantas, apakah peralihan hak milik tanah dari hubungan utang piutang menjadi jual beli seperti ini dibenarkan menurut hukum?
Dasar Hukum Perjanjian dan Utang Piutang
Segala hal terkait perikatan dan perjanjian diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), khususnya:
-
Pasal 1320 dan 1321 (syarat sah perjanjian)
-
Pasal 1754 (pinjam meminjam)
Perjanjian pinjam meminjam dan pengakuan utang dapat dibuat di bawah tangan atau secara notariil. Namun kekuatan hukumnya berbeda. Surat pengakuan utang di bawah tangan tidak memiliki kekuatan eksekutorial seperti Grosse Akta Pengakuan Utang yang dibuat oleh notaris.
Menurut Pasal 224 HIR, grosse akta pengakuan utang memiliki kekuatan eksekusi karena diawali dengan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 1 angka 11 UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Hak Tanggungan dan Kuasa Menjual
Pemberian jaminan berupa tanah dan bangunan diatur dalam:
-
Pasal 51 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
-
UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Praktik ini biasanya tidak menimbulkan masalah jika dilakukan melalui lembaga resmi seperti bank. Namun, persoalan muncul ketika praktik dilakukan antara perorangan, di mana debitur memberikan kuasa menjual dengan kuasa mutlak kepada kreditur.
Padahal, surat kuasa menjual seharusnya hanya untuk memudahkan apabila pemilik tanah berhalangan hadir dalam proses jual beli di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Ketentuan ini diatur dalam Pasal 101 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/BPN No. 3 Tahun 1997.
Namun dalam praktiknya, surat kuasa tersebut sering disalahgunakan menjadi kuasa mutlak, yang memberikan kewenangan penuh bagi kreditur untuk menjual atau mengalihkan hak tanah tanpa persetujuan kembali dari debitur.
Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 melarang PPAT membuat akta berdasarkan surat kuasa mutlak.
Larangan serupa juga ditegaskan dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.
Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 3176/K/1988 tanggal 19 April 1990 juga memperkuat hal ini. Mahkamah menyatakan bahwa surat kuasa mutlak tidak sah digunakan sebagai dasar peralihan hak atas tanah karena melanggar prosedur hukum.
Dengan demikian, kreditur tidak dapat menuntut penyerahan atau pembalikan nama tanah milik debitur secara langsung hanya berdasarkan kuasa mutlak atau akta pengakuan utang.
Perbedaan dengan Jual Beli Tanah Murni
Berbeda dengan hubungan utang piutang, jual beli tanah adalah perjanjian timbal balik yang sah apabila:
-
Penjual menyerahkan hak milik atas suatu barang, dan
-
Pembeli membayar sejumlah harga yang disepakati.
Ketentuan ini diatur dalam:
-
Pasal 1457 KUH Perdata → jual beli adalah perjanjian penyerahan barang dengan pembayaran harga tertentu.
-
Pasal 1458 KUH Perdata → jual beli dianggap sah sejak terjadi kesepakatan mengenai barang dan harga.
Adapun tata cara jual beli tanah diatur lebih lanjut dalam Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Agraria/BPN No. 3 Tahun 1997.
Kesimpulan dan Saran Hukum
Dari ilustrasi di atas, praktik utang piutang dengan kuasa jual mutlak sering menimbulkan persoalan hukum karena tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
Penulis selaku praktisi advokat menyarankan masyarakat untuk menghindari praktik seperti ini. Utang piutang berbeda secara mendasar dengan jual beli. Oleh karena itu, pihak pembeli tanah atau pihak yang akan menerima hak wajib berhati-hati dan sebaiknya berkonsultasi terlebih dahulu dengan pengacara atau konsultan hukum sebelum menandatangani perjanjian semacam itu.
Ditulis Oleh:
Heri Wicaksono, SH., MH.
HWA & Associates
Legal Adviser, Legal Counsel, Attorneys at Law.